宅建業に対応したレンタルオフィスの選び方｜事務所要件と審査通過のポイント

宅建業の免許取得の要件の一つに「事務所の設置」があります。ただし、どのような建物でも良いわけではなく、一定の要件を満たした事務所を選定しなければなりません。宅建業におけるレンタルオフィスの利用の可否と、要件を満たした事務所・店舗選びのポイントを紹介します。

宅建業の事務所・店舗としてレンタルオフィスを利用できる？

レンタルオフィスでも、要件を満たせば宅建業の免許申請（開業）が可能です。本店はもちろん、支店としても利用できます。

レンタルオフィスを事務所にすれば、開設の初期費用が抑えられ、集客に有利な一等地や有名ビジネス街などの立地に拠点を構えやすくなります。また、利用人数の増減によるスケーリングも容易です。さらに、駅直結・駅近の立地を選べば、通勤の利便性が向上するほか、顧客・来客の案内もスムーズになるでしょう。

そのほか、自宅開業と比べ、生活空間と分離しやすく、代表者のプライバシー保護にもつながります。加えて、同居する他社との交流が自然に生まれやすく、これまでにない人脈やコネクションが形成できるかもしれません。

ただし、宅建業の登録申請を予定している場合は、宅建業法（宅地建物取引業法）に定められる事務所要件を満たしたレンタルオフィスの選定が必須です。要件には、ワークスペースの面積、間取り、設備、表示物の掲示など、さまざまな項目があります。要件を一つでも満たせない場合は認可が受けられないため、事務所としてどのようなレンタルオフィスを選ぶかが重要です。

宅建業法の事務所・店舗として認められるための3つの要件

宅建業の事務所・店舗に求められる要件として、大きく次の3点が求められます。

独立性

宅建業の事務所・店舗に求められる最も重要なポイントは「独立性」です。具体的には、以下のポイントを満たしているかをチェックしましょう。

要件	チェックポイント
専有スペースが個室であること	・施錠の可否 ・室内の壁の高さ・厚み ・専有スペースの広さ
専用の出入口が設けられること	・専用出入口の有無 ・外部への動線
個別看板が設置できること	・看板や表札のカスタマイズ性 ・設置可能な場所
個別の書類保管スペースが利用できること	・施錠可能なキャビネットや保管スペースの有無

前提となるのが、施錠可能で、床から天井まで壁で仕切られた、完全個室の専有空間であることです。また、間仕切りの空間でも認められるケースもありますが、その場合、固定式のパーテーションで仕切られていなければなりません。パーテーションの高さは、地域・認定機関によって異なりますが、180cm以上が一つの基準です。プライバシー保護やセキュリティの観点から、応接や電話の話し声が漏れない、防音性の高い空間でなければなりません。共有可能な応接室・会議室があるだけでは、独立性が不十分だと判断される可能性があるため、執務スペースとは別の来客対応スペースが設けられる間取りがよいでしょう。

また、共用部分を経由せず、独立した事務所として利用できる間取りであることも必要です。加えて、外部に見える場所に、個別の看板や宅地建物取引業者票の掲示といった法定掲示物を設置しなければならないので、事前にどのようなカスタマイズが可能かも確認してください。

さらに、宅建業者には一部の取引・税務関係の帳簿や従業員名簿は5〜10年間の保存が義務付けられているため、施錠可能で安全に長期保管できる環境があるかどうかチェックしておくことをおすすめします。

継続性

2つ目の事務所要件は「継続性」です。具体的には、以下の要件を満たす必要があります。

要件	チェックポイント
長期契約を前提としていること	・専有スペースの管理主体 ・契約期間（目安：1年以上）
入退室の制限がないこと	・入退室が可能な日時、曜日など ・入退室に関する証明書や誓約書の発行の可否

宅建業の事務所・店舗として利用するレンタルオフィスには、契約したスペースの管理主体が自社となる長期契約であることが求められます。また、24時間365日自由に入退室できることも前提条件です。適正だと見なされる契約期間の目安は1年以上であり、月単位・日単位・時間単位のサブスクリプションやドロップインは基本的に認められません。

なお、宅建業の登録申請では、多くの場合、利用時間に関する証明書や誓約書の提出が求められるため、こうした書類の発行の可否や料金の有無も確認しておくとよいでしょう。

業務実態

宅建業の事務所や店舗には、業務の実態を確認できる設備の設置が求められます。必要な設備の具体例は以下の通りです。

• 執務用のデスクやチェア
• 電話対応や来客対応用の設備
• 複合機、シュレッダー
• 個別の電話番号やインターネット回線

こうした設備は、自社で手配することもできるものの、一からそろえるとコスト負担が大きくなりがちです。一般的に、レンタルオフィスには基本的なビジネス家具・設備があらかじめ整っていることが多い傾向にありますが、その種類や品質はサービスやプランによって大きく異なります。

執務・応接の環境は、ビジネスの効率や信頼性を左右する大事な要素です。高品質な家具・設備と、防音性に優れる壁で囲まれた空間が専有スペースとなるレンタルオフィスを選定することで、オフィスコストを抑えつつ、業務遂行にふさわしい環境が整います。

レンタルオフィスの種類と宅建業開業の可否

レンタルオフィスには、大きく分けて以下の形態があり、それぞれ開業の可否や適性が異なります。

形態	具体例	開業の可否
完全個室のレンタルオフィス	専有スペースが完全個室のレンタルオフィス、サービスオフィス　など	◯
半個室のレンタルオフィス	間仕切りのブースタイプのシェアオフィス、コワーキングスペース　など	△ （仕切りの高さによって制限あり）
共用のレンタルオフィス	デスク専有タイプのシェアオフィス、コワーキングスペース　など	×
住所貸しサービス	バーチャルオフィス、私書箱　など	×

上記のうち、宅建業での開業におすすめなのは「完全個室のレンタルオフィス」です。半個室のシェアオフィスやコワーキングスペースだと、間仕切りの壁やパーテーションの高さによっては宅建業の開業拠点として認められない場合があります。また、個室であっても、出入口の位置や専有スペースの間取りなど、所定の要件を満たさないレンタルオフィスは開業拠点にできないこともあるため注意してください。

共用のフロアや部屋の一部を宅建業の事務所・店舗にすることは、原則として認められません。そのため、間仕切りのないシェアオフィスや、コワーキングスペースのような形態のレンタルオフィスは利用できない可能性が高いです。同じく、物理的実体があることが前提となるため、バーチャルオフィスといった住所貸しサービス単体での開業申請は不可能です。

また、開業拠点の認定基準が地域によって異なることもあるため、事前に入居予定のレンタルオフィスのあるエリアを管轄する宅建協会に確認したうえで検討することをおすすめします。

レンタルオフィスで宅建業の事務所・店舗を開業するまでの流れ

レンタルオフィスに宅建業の事務所・店舗を構える基本的な流れを確認していきましょう。

はじめに、宅建業での開業、宅建免許申請の要件を確認します。事業の本拠地とする地域によって、事務所や申請の要件が異なる場合もあるため、必ず事前に確認しておきましょう。併せて、利用を検討しているレンタルオフィスでの、宅建業による開業・免許申請の実績があるかどうかも確認しておくことをおすすめします。その際、オフィスの図面、契約書案などを持って確認しておくと確実です。

業務遂行に適したオフィス環境の体裁を整えたら、会社設立の手続きを進めます。個人としても開業できますが、社会的信用を高めるという観点では法人のほうが有利です。会社設立の際は、まず事業の本拠地（この場合はレンタルオフィス）を定め、一定数以上の専任の宅地建物取引士を設置しましょう。そのうえで、レンタルオフィスの契約書や会社設立の必要書類をそろえ、国土交通省もしくは都道府県の管轄窓口に提出してください。

その後、必要に応じて宅建協会や全宅保証などへの加入を済ませれば、開業手続きは完了です。

宅建業がレンタルオフィスで開業する際の注意点

宅建業の事務所・店舗としてレンタルオフィスを利用する際に注意したい2つのポイントを紹介します。

プロバイダーに法人登記の可否を確認する

宅建業として開業している事業の約8割が、法人化（会社を設立）しているといわれています。ビジネスを展開するにあたって、個人より、法人であるほうが社会的信用度が高いからです。また、ビジネスにおける責任を主に法人が負うことや、税率が一定で損益通算が可能になること、経費にできる範囲が広がるといった税務上のメリットがあることも、多くの宅建業が法人化する理由です。

レンタルオフィスで会社を設立する際には「法人登記の可否」も重要なポイントとなります。契約前に、プロバイダーへ法人登記、その中でも宅建業の登録の可否を確認することをおすすめします。法人登記自体には対応していても、個別看板の掲示や個別電話の利用はできないなど、事務所要件を満たせないレンタルオフィスでは審査に通らないので注意してください。

サービスの信頼性を見極める

レンタルオフィスは、運営元であるプロバイダーがサービス提供を停止すると、利用できなくなってしまいます。もし廃業や事業縮小などでサービス利用が急に停止された場合、移転を余儀なくされるばかりか、その手続きや引っ越しの手間とコストがかかります。

プロバイダーの信頼性を見極めるポイントとなるのが「事業規模」と「実績」です。世界に展開しているといった大規模な事業で、創業からの年数が長く、大企業・有名企業も利用するような豊富な実績のあるレンタルオフィスを選べば、安心して利用できるでしょう。

東京・横浜でレンタルオフィスでの宅建業開業を予定しているなら「エグゼクティブセンター」へ

宅建業には「独立性」「継続性」「業務実態」に関する事務所要件が定められており、レンタルオフィスで開業する場合はその3点を満たしているかどうかが重要なポイントとなります。

具体的には、専有スペースが完全個室、もしくは半個室のレンタルオフィスが選択肢です。共用部しかないレンタルオフィスや、物理的実体のないバーチャルオフィスのような住所貸しサービス単体では、宅建業の事務所として認められないので注意しましょう。また、法人登記の可否や、信頼性の高さはサービスによってさまざまです。事務所要件に加え、宅建業の利用実績の有無や、事業規模の大きさから、安心して活用できるレンタルオフィスを選びましょう。

東京・横浜など都市部での宅建業の開業登録を考えているなら「エグゼクティブセンター」をご検討ください。

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